פסק-דין בתיק ה"פ 288/04

1.         זוהי תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה ועניינה קביעת שווים של מקרקעין שהופקעו מהמבקש על ידי המדינה לצרכי ציבור.

מוסכם על הצדדים כי מהמבקש הופקעו 3.112 דונם " קרקע חקלאית" המצויים בגוש 3994 חלקות 38-36, 40 ו-45 (להלן: " המקרקעין"), מכוח הודעה שפורסמה ביום 30.4.1994                     (להלן: " היום הקובע") לפי הוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).

כמו כן, מוסכם על הצדדים כי המבקש זכאי לפי הדין לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין לפי שווים ביום הקובע, וכי טרם קיבל פיצוי שכזה. השאלה שבמחלוקת היא ביחס לגובה הפיצוי כאמור.

טענות הצדדים

טענות המבקש

2.         המבקש מתבסס על חוות דעתו של השמאי משה פולונסקי ( נספח ו' לכתב ההמרצה),    בה נקבע כי שווי כל דונם מהמקרקעין נכון ליום הקובע הינו - 63,000 דולר.

לשווי זה מגיע פולונסקי לאחר עריכת ממוצע בין שתי הערכות שווי שערך בשתי שיטות שמאיות שונות:

א.      לפי " שיטת ההשוואה" - המסתמכת על עסקאות שנעשו בסביבת המקרקעין                   ביחס לאדמות בעלות מאפיינים דומים - קובע פולונסקי כי שוויו של כל דונם מהמקרקעין הינו - 55,000 דולר.

ב.      לפי " שיטת השווי השיורי" - המתבססת על שווי קרקע זמינה לבניה בסביבת המקרקעין                       תוך הפחתת הסכומים הנדרשים לשם הפיכת קרקע חקלאית לקרקע זמינה לבניה -               קובע פולונסקי כי שוויו של כל דונם מהמקרקעין הינו - 71,000 דולר.

טענות המשיב

3.         המשיב מתבסס על חוות דעתו של השמאי אור לוי ( נספח ב' לכתב התשובה), בה נקבע כי                      שווי כל דונם מהמקרקעין נכון ליום הקובע הינו - 12,000 דולר.

שווי זה מבוסס על " שיטת ההשוואה", והוא שולל כל שיטת שמאות אחרת - ובכלל זאת              " שיטת השווי השיורי".

כמו כן, מבקש המשיב לבסס את טענתו ביחס לשווי המקרקעין על פסקי דין וחוות דעת                  של שמאים מכריעים שניתנו בקשר למקרקעין סמוכים למקרקעין נשוא התובענה. החלטות אלה צורפו כ נספחים א'-ז' לסיכומי המשיב.

דיון

4.         כאמור, עניינה של תובענה זו בקביעת שווים של המקרקעין. לצורך כך ביססו הצדדים את טענותיהם על חוות דעת שמאיות. עיקרו של הדיון לעיל יתרכז בבחינת חוות דעת אלה.

חוות הדעת של השמאי פולונסקי

5.         המבקש התבסס על חוות הדעת של השמאי פולונסקי, אשר קבעה את שווי המקרקעין נשוא התובענה לפי שתי שיטות שמאיות שונות.

השיטה הראשונה עליה התבססה חוות הדעת היא " שיטת ההשוואה".

לפי המצוין בחוות הדעת ( סעיף 5 (א) לנספח ו' לכתב ההמרצה), התבססה קביעת שווי המקרקעין                   נשוא התובענה לפי שיטה שמאית זו על השוואה לעסקה אחת בלבד.           

עסקה זו נערכה בין המבקש עצמו לבין מינהל מקרקעי ישראל, ובה נקבע כי עבור מקרקעין שהופקעו מהמבקש (הסמוכים למקרקעין נשוא תובענה זו ובעלי מאפיינים דומים) יינתנו לו " מקרקעין חלופיים" ששווים 420,000 דולר. מכאן ביקש המבקש ללמוד שאף שווי " המקרקעין המופקעים" הוא 420,000 דולר, ומסכום זה יש לגזור את שווי המקרקעין נשוא התובענה               בהתאם לשטחם.

זולת העובדה ששווי " מקרקעין חלופיים" אינו חופף בהכרח לשווי " מקרקעין מופקעים"              (הנחה עליה התבסס השמאי), הרי שגם קריאה מדוקדקת של החוזה שנחתם בגין אותה עסקה - אשר הוגש על ידי המשיב ( מוצג נ/1 - ישיבה מיום 3.7.2005, עמ' 12 לפרוטוקול) -                   מעלה כי אין ללמוד מקביעת שווי " המקרקעין החלופיים" את שווי " המקרקעין המופקעים".